Alquilar un piso a turistas puede ser un simple alquiler de tu inmueble o una actividad económica de hospedaje. De esa diferencia dependen casi todo: cómo tributas en el IRPF, si cobras IVA y si debes darte de alta como autónomo. Y, además, desde 2025 existe un registro obligatorio. Aquí tienes el mapa completo.
La normativa de alquiler turístico cambia con frecuencia y depende de cada comunidad y ayuntamiento. Confirma tu caso con un asesor.
Paso 1: ¿alquiler simple o actividad de hospedaje?
Según las fuentes consultadas, lo que cuenta es cómo se desarrolla realmente la actividad, no lo que tú declares.
| Alquiler simple (la mayoría de propietarios) | Actividad de hospedaje | |
|---|---|---|
| Qué ofreces | Solo la vivienda, sin servicios propios de un hotel | Servicios típicos de hostelería: limpieza periódica durante la estancia, cambio de ropa de cama, recepción continua, etc. |
| IRPF | Rendimientos del capital inmobiliario | Rendimientos de actividad económica (pagos trimestrales) |
| IVA | Operación sujeta pero exenta; no recuperas el IVA de tus gastos | 10 % (tipo reducido), con derecho a recuperar el IVA soportado |
| Alta | Normalmente no necesitas alta de autónomo | Alta en el IAE y, en su caso, en el RETA |
| Complejidad | Menor | Mayor |
Una de las fuentes cita también como indicio de actividad económica emplear a una persona a jornada completa para gestionar los alquileres. Si limpias tú el piso entre huéspedes, o contratas una empresa externa, no necesariamente cambia la clasificación; lo que importa es si ofreces servicios durante la estancia.
¿Tengo que darme de alta como autónomo?
Depende de si tu actividad es habitual y organizada, no solo de cuánto ingresas. El Tribunal Supremo (STS 941/2025, según una de las fuentes) ha indicado que, para el alta en el RETA, lo decisivo es la habitualidad: continuidad, organización y ánimo de lucro, y que tener ingresos bajos no exime por sí solo. Si solo cedes la vivienda como alquiler, normalmente no es actividad económica; si ofreces servicios de hospedaje de forma continuada, sí. Esto es delicado: consulta con un gestor antes de decidir.
El registro único de arrendamientos (obligatorio)
Desde el 1 de julio de 2025, los alquileres de corta duración, entre ellos los turísticos, deben tener un número de registro del Registro Único de Arrendamientos, que se solicita en la Ventanilla Única Digital del Colegio de Registradores. Según las fuentes consultadas:
- Las plataformas (como Airbnb o Booking) deben verificar el número antes de publicar un anuncio, y retirar los anuncios no registrados en 48 horas tras la notificación.
- Las sanciones pueden ser muy elevadas según la comunidad (una fuente habla de multas que pueden superar los 500.000 €), además de cierre del alojamiento.
- Una noticia de la prensa económica indica que la mitad de las solicitudes del verano fueron rechazadas: revisa los requisitos con cuidado (documentación, licencias autonómicas y normas de la comunidad de propietarios).
Además, necesitas cumplir con la normativa autonómica y municipal de viviendas de uso turístico (licencia, registro autonómico, normas de convivencia) y, desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal citada por una fuente, con los requisitos de la comunidad de propietarios. Esa fuente habla de una mayoría de tres quintos para autorizar pisos turísticos.
IRPF: cómo tributas
- Alquiler simple: declaras el rendimiento neto del capital inmobiliario: ingresos menos gastos deducibles. Según una fuente, la reducción del 60 % que se aplica a los alquileres de vivienda habitual no se aplica a los alquileres turísticos.
- Hospedaje (actividad económica): rendimiento neto de la actividad, con modelo 130 trimestral y declaración anual.
- No residentes: hay un régimen distinto (modelo 210); una fuente indica el 19 % para residentes de la UE, con gastos deducibles, y el 24 % sobre el ingreso bruto, sin deducciones, para el resto. Consulta con un asesor.
IVA
- Alquiler simple de vivienda: exento de IVA.
- Con servicios de hostelería: 10 %.
- Posible cambio: a 29 de junio de 2026 el Gobierno anunció un real decreto-ley para elevar al 21 % el IVA de los pisos turísticos, pero según las fuentes consultadas no estaba aprobado ni publicado en el BOE y dependía de apoyos parlamentarios. Comprueba si se ha aprobado antes de aplicar o publicar cifras. Una fuente sostiene que ya se aplica el 21 % desde 2025; otras indican lo contrario, así que no lo tomes por hecho.
Gastos deducibles
En el alquiler simple y en la actividad, según las fuentes: IBI y tasas municipales, comunidad de propietarios, suministros (proporcionales), seguros, comisiones de plataformas, limpieza y lavandería, mantenimiento y reparaciones, amortización del mobiliario y intereses (en la parte que corresponda). Guarda las facturas y reparte los gastos según los días de alquiler.
Tasa turística y otras obligaciones
- En comunidades como Baleares y Cataluña existe una tasa turística por persona y noche, que cobras al huésped y debes declarar y pagar (una fuente cita de 1 a 4 € por persona y noche; verifica la cifra de tu comunidad).
- Registro de viajeros: deberás registrar los datos de los huéspedes (norma de seguridad ciudadana); no lo he investigado a fondo, consulta la normativa vigente.
- Seguro adecuado para la actividad.
- Protección de datos de tus huéspedes.
Ejemplo sencillo (alquiler simple, residente)
En un año ingresas 12.000 € de alquileres turísticos y tienes gastos deducibles de 3.500 €.
- Rendimiento neto = 12.000 − 3.500 = 8.500 € (sin reducción del 60 %).
- Ese importe se suma a tus demás ingresos en la renta; el tipo depende de tu base total. No hay IVA (exento) ni modelo 130.
Si hubiera servicios de hospedaje, serían rendimientos de actividad con IVA del 10 %, modelo 303 y modelo 130.
Errores frecuentes
- No pedir el número de registro o usar uno rechazado.
- Ignorar la normativa autonómica y municipal y las normas de la comunidad de propietarios.
- Aplicar la reducción del 60 % a un alquiler turístico.
- Cobrar IVA (o no cobrarlo) sin comprobar si ofreces servicios de hostelería.
- No declarar los ingresos: las plataformas informan a Hacienda de lo que cobras.
- No separar los días de uso personal en los gastos.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que ser autónomo para alquilar mi piso en Airbnb? No necesariamente; depende de si ofreces servicios propios de hospedaje y de la habitualidad.
¿Se paga IVA por un alquiler turístico? Un alquiler simple está exento; con servicios de hostelería, 10 %. Hay un cambio al 21 % propuesto, pendiente de aprobación según las fuentes consultadas.
¿Puedo deducir los gastos? Sí, los vinculados al alquiler, con justificantes.
¿Qué pasa si no tengo número de registro? Las plataformas pueden retirar el anuncio y hay sanciones.
¿Y si alquilo una habitación de mi vivienda? El tratamiento es distinto; consúltalo con un asesor.